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case1

父が突然他界。母は特養に入所する状況で不動産相続と相続税の支払い

家族構成
被相続人:父親 年末に交通事故でなくなった。
相 続 人:相続人は母親、長男、長女の三人

母親は5年前から特養に入所しており意思能力は失っている。
相続財産の大半は不動産であり、相応の相続税が予想されるが
納税資金及び遺産分割のためには不動産の処分が不可避。
一方で保険会社より示談交渉の申し入れの中で、
母親の同意を印鑑登録の上、子供達がすれば問題が起きないので
早く進めるよう迫られていた。

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問題の整理

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解決するための行動

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相続税を無事納税、譲渡税の減税を受けられた

自宅以外の土地の購入者と納税期限までに決済できる契約を締結し、無事納税できることとなった。
自宅は母親名義として残し、先々次の相続時にも売却しやすい形として、兄弟の納得を得た。
成年後見人の示談交渉の結果、保険会社の当初の申し入れ金額に対して500万円以上の示談金の増額を得られた。
建売業者が購入したため、「優良宅地の供給に資する」譲渡として譲渡税の減税を受けられた。

case2

相続トラブルの場合

家族構成
譲渡税の期限までに相続した土地を
売却したいが問題が多いケース

相続により土地を下記の通り分割することになった。
依頼者Aは、下記の土地ア、イ、ウを売却したいとの事。
尚、所有者BはAと同じく相続人。
また、AとBは相続時にかなりトラブルになっており
相続終了までに3年を要した。
多少金額が低くなってもとにかく一括で売却したい

point

問題の整理

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解決するための行動

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当社が一旦不動産を買い上げる事により当事者となり、
期限のあった問題を解決できた

@私道所有者との交渉は難航したが、最終的には数年前に新築住宅を購入された方との交渉になった。
私道持分の抵当権の抹消が前提条件であるが、銀行担当者との交渉の結果、解除に成功。私道は当社で購入。
A所有者Bとの交渉は、実はBは私道の持分を持っていなく、持分をほしがっていたので
私道の持分譲渡を条件に購入することとなった。
Bイの一部ウは、建売業者に売却。またアとイの残地に関しては、Aは、Bと絶対に対面を
したくないとのことなので、リスクはあったが当社でいったん購入し、Bに売却することに成功。
Cア、イ、ウでの一括売却よりイの一部とウの売却の方が価格が約500万円高くなった
のとア、イの残地の処理も一緒にできてA氏には非常に喜ばれた。

case3

借地権、底地権の場合

家族構成
都内に土地を所有しており借地になっている。
相続により取得したが、
契約期間が過ぎてしまっている。
更新をしなければならないが、
出来ることならば借地関係を解消したい。

底地を借地人に買ってもらいたい。
A更新する場合はどうしたらよいか。

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解決するための行動

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底地権者、借地人それぞれの意向を調整し納得のいく結果を得た

@借地人の1人は、底地の購入で合意したので、すぐに測量の手配、売買契約を行った。しかしながら隣地の1人が、筆界の印鑑をくれなかったため、筆界特定制度の説明を行い、現在申請中。借地人とは、既存の売買契約を引き継ぐ旨の覚書を作成し、合意。
Aもう1人の借地人は、女性だけの家庭であり、誰も定職についておらず購入は難しいとの結論。借地権の購入も提案したが、都内ということも有り、金銭的に代替地が見つからず断念。資力がないので、更新料の支払いも難しいと感じたため、現況賃料の3倍の24,000円で交渉し、合意。
B借地関係の解消はできなかったが、双方円満に契約更新ができたので、依頼人、借地人ともに喜ばれた。

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case4

生産緑地解除の場合

家族構成
依頼人は、生産緑地の土地を相続した。
市街化区域であり、面積は約290坪。
この生産緑地には耕作権が設定されており、
年額の賃料は、わずか5,000円である。

生産緑地及び耕作権を解除したい。
相続の度に多額の相続税を払わなければいけない状態を解消
したい。

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問題の整理

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解決するための行動

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戦前から続いた小作生産緑地制度に亘る
利害調整を当社が一旦買取る事により解決

@耕作権者との交渉の結果、借地権割合に基づく路線価での売却で合意。
A生産緑地の指定解除及び耕作権の解除は、耕作権者の権利放棄が先行するため当社が購入するリスクをとり、行政の手続きに従い無事終了。
B依頼人は、借地権割合による価格に不満があったが、無事合意。
C依頼人は、今後本件土地に関する相続税を心配する必要がなくなり、また、年間5,000円しか、収益を生み出さなかった土地が、借地権割合に基づく路線価で売れたので非常に満足していただけた。また耕作者に関しても、あてにしてなかった大金が入ったので非常に喜ばれた。

case5

交換の場合

家族構成
平成6年、袋地に通路をつけるべく
隣地所有者と交渉したいが、
御近所同士で平素の付き合いも深く
改めて条件交渉するのに躊躇があった。
当社は地元の利としての人脈として、
双方の仕事をさせていただいたことから交換
(所得税法の固定資産の交換特例)を利用して
双方が利益を感じられる内容で
土地の形状を改善した。

@賃貸料収入を得るために賃借希望者(遊技場)の
希望は聞かざるをえない。
ABとの交渉は近所の方でもあり具体的な条件の話は
「カド」が立つのではないかと不安。
B税務の事が全く分からない。

point

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解決するための行動

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@当時の開発条件を満たした形状で接道を満たした。
A交換比率は1対2の割合でBの同意を得た。
B土地の境界を地権者と一緒に確認し、隣地の同意を取得。
C交換の特例を適用し、無事に税務署の了解を得た。
D2か月で全ての処理を終了した。
EAからの条件を全て満たすことができ、
目先の賃貸借契約及び将来的な利用や売却を視野に入れた処理ができ喜んで頂いた。
Bの方も土地の形状が整形となり、合わせて喜んでいただけた。

case6

オークションの活用の場合

家族構成
平成18年300坪の土地の売却の委任を
Aさんよりいただいたが、建売用地としての
魅力が高いと判断。
当社よりオークション形式での売却が
最高値を得る方法である旨提案し
ネットを利用したオークションを実施。
Aさんと当社間での想定価格の60%を超え
るかい離率で売却に成功した。

@相続の案件であり、
他の相続人に出来れば売却金額を知られたくない。
したがって大っぴらに広告などは控えたい。
A最低必要資金額は相続税の
評価額の2割増し程度である。
B誰しもそうだろうが少しでも高く売りたい。

point

問題の整理

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解決するための行動

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信託銀行等がよく行う手法。
しかし当社は地元の建売業者の購入意欲を熟知しており、
想定を大きく上回る結果を得た。

@オークションの告知より1か月の周知期間をえて入札を締め切った。結果5件の参加者を得られた。
A最高入札価格は最低入札金額より約60%ほど高いものを得られた。
B無事契約及び決済を終え、Aさんに全ての入金を終えた。
C売却金額が外部に漏れず、しかも想像を大きく上回る金額を手に入れることができ
Aさんに驚くとともに非常に喜んでいただいた。

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