耕作権の設定のある生産緑地 その解除と権利の清算により売却｜八千代市・佐倉市の不動産売却は川島不動産
耕作権の設定のある生産緑地 その解除と権利の清算により売却
相談内容
会計事務所より、相続を終え、生産緑地の指定を受けた土地を相続した依頼人を紹介された。
この生産緑地には戦前より耕作者が存在し、わずかばかりの地代を受領しているが市街化区域であるため一旦相続が発生すると底地評価に対する税負担が莫大となりなってしまう。
耕作権を解消し、換価可能な状態として、今後の相続に備えたい。
問題の整理
- 本件土地は、生産緑地の指定がなされており、加えて戦前より第三者による耕作権が設定されている。
また、生産緑地の指定時の申請者はそれぞれ死亡している。 - 市街化区域であるので相続税の評価は高い。
今回の相続時には本件の依頼人の底地に対する相続税の負担は約2,000万円であった。 - 工作は現在死亡した耕作者の妻が行っているが、お子さんは農業に従事していない。
年額の地代はわずか5,000円。 - 代も変わり、現在のそれぞれの相続人同士の付き合いは地代の受領以外はほとんど皆無。
- 耕作権者の相続時の相続時の耕作権評価が不明。
解決するための行動
- 行政に赴き当事者もよく理解していないところの生産緑地の指定状況を確認。
生産緑地の解除の手続きに関して詳細な手順を確認した。
依頼者、耕作者に対してそれぞれ相手の権利を取得する意思がない事を確認。 - 依頼者に対して、耕作者や第3者への底地の売却、耕作者から高額の更新料をいただくのは契約の約定がない限り難しい旨を説明。
- 耕作権者に対して耕作の継続の意思が強くない事、今後この土地の権利関係の解消に対して金銭的な対価が得られるのであれば耕作権を無くしても良いとの意向を確認した。
耕作権者の死亡時の相続税の申告において、耕作権の財産評価は考慮していないことも確認。
売却した場合には遡及して相続税の修正申告が求められるリスクを説明した。
戦前から続いた小作生産緑地制度に亘る 利害調整を当社が一旦買取る事により解決
①耕作権者との交渉の結果、国税庁の路線価、借地権割合での土地評価による売却で合意。
②生産緑地の指定解除及び耕作権の解除は、耕作権者の権利放棄が先行するため当社が購入するリスクをとり、行政の手続きに従い無事終了。
③依頼人は、借地権割合による価格にやや不満があったが、最終的には納得して合意。
④依頼人は、今後本件土地に関する相続税を心配する必要がなくなり、また、年間5,000円しか収益を生み出さなかった土地が、借地権割合に基づく路線価で売れたので非常に満足していただけた。
また耕作者に関しても、あてにしてなかった大金が入ったので非常に喜ばれた。
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