居住用財産を売った場合の3000万円特別控除と境界トラブル｜八千代市・佐倉市の不動産売却は川島不動産

居住用財産を売った場合の3000万円特別控除と境界トラブル

相談内容

両親が住んでいた物件を売りたい。二人とも既に老人ホームに入居している。他の不動産業者にお願いしていたが、中々話が進まないので、当社にお願いしたいとの事。居住しなくなって、2年以上経つので、譲渡所得税の特例を使うため、また、両親も高齢であるため、早めに決着をつけたい。尚、名義は父である。

問題の整理

両親ともに高齢で老人ホームに入居しているということで、売却の意思を表明できるかの確認が必要。確認が出来ない場合には、成年後見人を立てるしかない。
譲渡所得税の特例を使うための残りの期間は、およそ1年間。よって、そこまで急ぐ必要はない。
土地は、75坪以上あるので、最終的には建売業者への売却が出来る。

解決するための行動

老人ホームへ司法書士と同席し、売却の意思確認を行い、司法書士より意思能力有りとの見解をもらう。
複数の建売業者へ金額の打診をおこない、もっとも条件の良い業者と合意をする。

想定外のトラブルがいくつも生じたが、譲渡所得税の特例期間に間に合うかたちで売却。

①父親の意思能力は確認できたが、斡旋活動中に他界してしまったので、相続手続きを手伝う。譲渡所得税の特例を使うため母親に全てを相続させるかたちでのアドバイスをおこなう。
②建売業者が購入する場合、確定測量が必要になるが、測量作業中、1人の隣地所有者が境界同意を拒否。何度もお願いするが、断固拒否。ただし、現地に境界杭はあり、境界を認める事には同意を得るが、押印はもらえない状況となる。また、道路境界についても過去の立ち合いにおいて押印を拒否している。結果、確定測量は出来ない状態に陥り、契約の白紙解約をせざるを得ない状況となる。しかしながら、過去に同じような事例で分筆を行ったことがある測量会社を知り、費用は通常の測量の倍額になるが、成功報酬ということもあり、依頼者を説得し、依頼することになる。結果、分筆できる事となり、無事成約することが出来た。
■確定測量が出来ない場合の、分筆が出来る前提条件として、
1.過去の地積測量図と現況の測量面積が大きく変わらない事。
2.実際に境界杭があること。
3.口頭での境界同意を得る事。
以上の3つが最低条件となります。今回は、道路の境界が確定していなかった事が、分筆を難しくするもっとも大きな要因でしたが、測量会社に感謝です。

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